信義房屋是我的老東家,在我的生命中,最感謝也最懷念兩家曾經栽培我的公司就是信義房屋和中國信託了,雖然這兩家公司的股票我從來也沒有買過,但是我由衷地感謝這兩家公司,在我年輕時給了我機會,使我從一個什麼都沒有的年輕小伙子,在短短幾年間獲得快速的收獲和成長。這兩家公司的制度、福利、教育訓練等等...真的都好極了,如果沒有這兩家公司,就沒有現在的我,再次感謝它們。

一、資產負債表分析
    1.大體上,信義的負債比率一直都控制得當,而為什麼在2007年會突然升高呢?原因就是該年度信義買了位於信義路五段的原國巨大樓,把原本位於敦化南路東帝士大樓用租的信義總部搬到了新買的大樓內。由於信義購買國巨大樓的部分款項來自於銀行抵押貸款,而不是完全以現金買入,所以當然會造成負債比率的上升,但是因購買國巨大樓造成的2007年負債比率上升,我們反而應該要以正面的角度來看待,為什麼呢?因為信義原本的位於敦南東帝士的總部是用租的,每個月都得要有租金的支出,而搬到新總部之後,租金支出變成了貸款利息支出,信義的這筆抵押貸款是跟玉山銀行申請的,利率不到3%,這比原總部的租金報酬率要低的多,而且新總部還有部分樓層做出租使用,不僅能帶來正向的現金流,其租金報酬率也絕對高於貸款利息,後面的其他幾個項目分析當中,我們也可以看出很多買了國巨大樓後的痕跡,所以說,財報是不是真的像一本故事書呢?

    2.不知情的人看了下面這張圖,可能會以為信義要倒了吧,其實原因就是一開始提到的,購買國巨大樓後的影響,使得信義手中的現金就處於低水位了。另外,信義的長期負債為稅後淨利的1.11倍(再復習一下,我們選股的標準是長期負債要低於稅後淨利的五倍)。

    3.股本形成過程,如果有常看我的文章的朋友,應該也已經培養出看兩秒就可以直接打100分的功力了吧。

年度

現金增資

 比重 

盈餘轉增資

 比重 

公積及其他

 比重 

97

2.95

9.73%

27.13

89.51%

0.23

0.76%

96

2.95

12.10%

21.28

87.28%

0.15

0.62%

95

2.95

15.53%

15.96

84.00%

0.09

0.47%

94

2.95

18.64%

12.79

80.80%

0.09

0.57%

93

2.95

24.22%

9.14

75.04%

0.09

0.74%

92

2.95

31.25%

6.4

67.80%

0.09

0.95%

91

2.95

35.76%

5.21

63.15%

0.09

1.09%

90

2.95

35.76%

5.21

63.15%

0.09

1.09%

89

2.95

37.58%

4.81

61.27%

0.09

1.15%

88

2.95

37.58%

4.81

61.27%

0.09

1.15%

87

2.95

37.58%

4.81

61.27%

0.09

1.15%

86

2.95

42.14%

3.96

56.57%

0.09

1.29%

    4.信義的長期投資僅佔總資產的10.88%,這實在是太棒了,這顯示信義除了非常地專注於本業外,財務透明度也相當的高,投資這種公司,確實讓我們感覺舒服的多。
    5.轉投資名細中,我以信義過來人的身份告訴大家,請放100個心,其轉投資事業99.99%都是跟房地產有關的產業,周俊吉這個人龜毛歸龜毛,但是他確實是一位誠實、正直的企業家,絕對不會搞鬼,這點我也敢跟各位作擔保。

二、損益表分析
    1.不管是累計營收年增率還是三個月平均營收,都在2008第一季爆衝,為什麼呢?就是你們這些以為「馬上好」的老百姓們,去年下半年忍著不買房子的,在3月份時一口氣一起爆出來買,光三月單月的營收年增率竟高達83.16%,所以造成了這兩項數據也跟著突然飆高,所以接下來,我們可想而知,這兩項數據在第二季勢必要向下修正,而當這兩項數據向下修正的同時,會發生什麼事你們就應該知道了。


    2.信義的三大獲利能力指標也是100分,不僅毛利率能夠「居高不下」,營利率跟純益率還能逐步上升,探究其原因,就是信義的普專制度:信義的業務都是有固定底薪的,也就是說,不管營收好壞,信義每個月就是要固定發出去那麼多的底薪,所以當房地產連續走了好幾年多頭的同時,信義房屋的仲介生意當然也是跟著水漲船高,在營收大增的情況下,固定底薪所佔的營收比例就會下降,營利率和純益率也就因此而提高。

    3.前面已經提到,信義是一家專注於本業的好公司,其業外收入佔稅前盈餘的比例一直都不高,而且這些來自業外收入的盈餘當中,絕大部分也是跟房地產相關的產業,例如:安信建經、信義代書、信義鑑定、仲誠AMC、吉家網等等......。

    4.信義從2000年到2007年的稅後淨利平均成長率為51.79%,太牛逼了。再來看股東盈餘,我們又看到另一項購買國巨大樓的痕跡了,2007年的稅後淨利才11億,買國巨大樓就花了快50億,股東盈餘當然就呈現大量負數了,但是我一開始就已經提到,買國巨大樓雖然對某些財報數字會造成不好看的短期影響,但是長期來看這絕對是好的,我們仔細想想就知道了,信義的本業是什麼?房地產,那你認為做房地產的人(例如:我)會隨便亂買房子嗎?

    5.由下圖可以看出,在彼得林區選股戰略的區分法中,信義是屬於快速成長型的企業,其過去幾年的股利都以股票股利居多,所以它的股本膨脹的相當快速,因此更需要快速的營收和獲利成長來抵掉股本膨脹的影響,我們先看最下面圖表中的還原股價一項,假設你是買在2000年的年度最高價30.3元,一直擺到今天(2008/7/15),這些年配股配息下來將會有339.1元的價值,也就是1019%的獲利,而即使你買在2001年到2006年任一年的最高點,擺到現在也至少都有44%的獲利,這個事實再次驗證了巴菲特的一句經典名言:「買進並長期持有具持久競爭優勢的的股票,是成為超級大富翁的最簡單方法」。


三、現金流量表分析
    1.若我們把購買國巨大樓的影響先拿掉,信義近八年及近八季的營運活動現金流量及自由現金流量皆為正數,且來自營運活動的現金流量均高於稅後淨利,非常地好。
    2.不用說,以現金流量表三大活動之邏輯關係顯示,信義一定也是屬於我最愛的A型(營運成長且財務穩健)公司。

四、三大財務報表綜合分析
    1.五大盈餘品質指標中,存貨指標不適用(因為沒有存貨),其餘指標最近幾季看起來倒是表現平平。

    2.現金轉換循環(CCC),也不適用,因為沒有存貨。
    3.檢視公司是否符合一美元的假設:信義從2000年到2007年一共賺了51億5千萬,發給股東現金股利共19億1千7百萬後,其總保留盈餘為32億3千3百萬,而信義的平均市值由2000年的17億8千5百萬成長到2007年的252億7千5百萬,等於每保留一塊錢的盈餘,創造了7.26元的市值增加,因此信義這一關也是拿100分。
    4.信義是一家營運成本相對固定的公司類型,所以要維持高ROE的方式,就是得衝高營收,因為前面我們已經看到,信義的毛利率一直都在一個穩定的區間內,所以會影響到ROE的就是營收的數字了。另外,我們從彼得林區那裡學到的是,信義這種快速成長類型的公司,我們還必須再關注一項指標,就是「平均店效」,因為開店數的多寡就等於固定底薪支出的多寡,所以我們把總營收/總店數就可以得出平均店效了,平均店效當然越高越好,而且要一直維持成長最好,這個我就不詳列了,信義每年都會開新店,最新的總店數上它的網站(http://www.sinyi.com.tw/)就知道了。

    5.下表應該非常地清楚明瞭,就不多做解釋了,想算什麼自己去算吧。

最後,再看一次投資狀,太牛逼啦!!!
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人生只有一次

Troy Lin 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(21) 人氣()


留言列表 (21)

發表留言
  • jen500112
  • 請問一美元假設的8.89元的市值增加是如何算出來的?
    我這樣算對嗎:(252.75-17.85)/32.33=7.265.謝謝
  • 對,我算錯了,謝謝你的提醒

    Troy Lin 於 2008/07/16 16:53 回覆

  • leo
  • 柏大您好..可以寄給我您去年跟今年到目前為止績效
    統計出來的表格嗎??
    我的信箱是leochenms95 .url.com.tw
    您的操作方法和分析真的很值得我去學習..謝謝您的
    分享...
  • 已寄

    Troy Lin 於 2008/07/16 15:49 回覆

  • jodie6154
  • 哈~待過信義房屋故有相同的認同感,所以也有觀查此股,不過
    他不是我愛的配息高股票又覺得太易受景氣影響,所以就一直
    看著高高低低....殘念
  • 人生總是如此,錯過的總是最美好

    Troy Lin 於 2008/07/29 19:51 回覆

  • 哇!佩服!佩服!!

    版主,
    請問您有空分析一下2891中信金嗎?銀行股的合理股價又該如何計算呢?

    謝謝!
  • 等我有空的時候

    Troy Lin 於 2008/08/14 15:14 回覆

  • Andley
  • 先謝了!靜候佳音!
  • Roger
  • 小弟我今年剛畢業,打算當兵完加入房仲業,因為房地產還是
    得跳進去實際做過才懂。

    當初看各家房仲業,就覺得信義最好,因為除了有完整訓練,
    只開放直營店,不會有各家店參差不齊,高底薪低獎金,也"
    比較"不會有為了高額紅利,而亂推房屋的業務員。

    想請問有待過信義的版主與其他網友,想加入信義,需要具備
    何種條件?信義在面試時,又首重何種特質? 謝謝~
  • 無法表示意見

    Troy Lin 於 2008/08/26 22:27 回覆

  • Hi 柏大你好
  • 柏大您好..可以寄給我您去年跟今年到目前為止績效統計出
    來的表格嗎??
    我的信箱是kenneth660804gmail .com
    您的操作方法和分析真的很值得我去學習..謝謝您的分享
  • http://www.wretch.cc/blog/aiolex/26445102
    buffett

    Troy Lin 於 2008/09/01 08:45 回覆

  • 悄悄話
  • miss2525
  • 我是都自己寫阿=ˇ="
  • Good!

    Troy Lin 於 2008/10/07 00:58 回覆

  • miss2525
  • 能不能給我些資料呢?
  • 當然是不能啊

    Troy Lin 於 2008/10/07 08:40 回覆

  • miss2525
  • 嗯..謝謝
  • Sorry
    Good luck

    Troy Lin 於 2008/10/08 03:33 回覆

  • myp01
  • 信義房屋 9940(TW) 公布9月營收 2.86億元,較 8
    月3.52億元減少18.78%,較去年同期 4.02億元減
    少28.88%;今年1-9月累計營收46.51億元, 則較
    去年同期營收41.30億元成長 12.61%。信義房屋發
    言人陳文祥表示,往年第 4季是房市旺季,房市景氣
    會 比第 3季好,但今年受金融風暴衝擊下,整體房仲
    業第 4季表現也不樂觀。
  • 感謝您的分享

    Troy Lin 於 2008/10/21 01:06 回覆

  • moocattle
  • 板大在 信義 做過 不知道對房產投資有無研究?

    想趁著房價修正,挑便宜買將來的房子.
    聽說房價 落後股市半年.
    不知道板大怎麼看?
  • 無法表示意見

    Troy Lin 於 2008/10/22 10:44 回覆

  • 帆
  • 不好意思~
    我有個問題想請教一下
    針對ROE細部的邏輯圖
    為什麼在今年的ROE會比2005年的低呢
    純益和權益都算高~ 總資產週轉降幅應該不會產生這麼大的
    差別吧
    還可以請教一下總資產週轉的資產總額是資產負債表裡面的資
    產總計嗎?
    還是扣除負債呢
    那信義買下國巨大樓的負債會使總資產週轉上陽還是下降~
    ^^ ~ 麻煩幫我解決一下我的問題~ 謝謝
  • ROE=稅後淨利/股東權益
    =總資產週轉率 x 權益乘數 x 純益率

    總資產週轉率=營收/總資產
    權益乘數=總資產/股東權益
    純益率=稅後淨利/營收

    買國巨大樓會使總資產週轉率下降,但權益乘數上升

    Troy Lin 於 2009/02/02 22:18 回覆

  • 小葛
  • 請教一下
    普專制度讓信義房屋在多頭時
    固定年薪所佔營收比例下降
    相反的
    當房市進入長期空頭時
    會不會反過來讓營利率及純益率下滑
    甚至影響到所謂的"平均店效"呢
  • 當然會

    Troy Lin 於 2009/06/10 00:10 回覆

  • 版主的內容十分實用
    感謝您的分享
    想請教您的是
    按照您分析的思路來看
    信義應該算是間極有競爭力的公司
    再加上板大本身也有待過內部
    對於內部文化也是有所了解
    那為何您文章開頭卻提到
    您從未買過信義的股票
    不知您從其他哪些地方的分析
    以至於您未選擇信義作為您持有的標的之一
    感謝您撥冗回答
  • 不知道怎麼回答你

    Troy Lin 於 2009/09/27 23:14 回覆

  • Black
  • 上篇忘了屬名 抱歉
    因為看了您的分析後(獵豹是本好書)
    信義應當是會列入您的持股
    (各項比率都不錯 除了買進國巨大樓之後的財務變動)

    但您文中提及並未買過信義的股票
    想請教您
    後來因為哪個部份的原因
    讓您並未買進信義
    既然是好標的
    又為何不選擇買進
    是否有其他隱憂

    這樣的說明方式不知是否有表達到我的疑問
    再次感謝您的回答
  • 林志玲也很棒,請問您怎麼不娶她呢?
    好不好是一回事,買不買是另一回事
    你眼中一定有自己覺得比林志玲更棒的選擇

    Troy Lin 於 2009/09/28 12:10 回覆

  • 路人
  • 想問一下..請問最近中國打房.會對該股造成什麼影響嗎??
    感謝大大的分享!
  • 這我實在無法下評斷

    Troy Lin 於 2010/05/17 05:08 回覆

  • 高培倫
  • 信義房屋今年股票2元,現金2600元,股利創新高,我62元買可
    參加除權息嗎?股東會剛過,今年會做除權息行情嗎?請告訴我
    謝謝
  • 我要是知道,還坐在這裡跟你吃雜碎麵......

    Troy Lin 於 2010/06/13 12:53 回覆

  • ED
  • 版大你好 我目前有應徵上信義房仲和富邦
    而中信的理專快要面試了
    想請教你覺得在這兩個環境下的心得?
    不知內文中的教育訓練和制度上和其他同業有何差異?
    如果是你的話 你會建議我先走哪一條路?
    或是有其他不錯的選擇?
    我的信箱和MSN是 edward920214HOTMAIL .com
    感謝~
  • 我個人的建議是信義房屋

    Troy Lin 於 2010/09/12 12:37 回覆

  • 我認為 信義房屋進入大成長期
    1986年, 一家分店
    1990年時,信義二十五家分店
    2010年10月,信義房屋已經有310 家分店
    2010年12月3日,信義房屋已經有323家分店
    (信義預計2011年10月前要到400家分店)

    看來他們公司規劃大舉展店是玩真的,如果他的營運模式是ok的
    我相信營收盈餘未來都會大成長
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