所謂的「非工資收入」,最簡單的定義就是,你不需要去管它(或僅需花非常少的時間和心力偶爾去關心它一下),而它能夠自己不斷持續產生收入(現金流)的東西。
這次我想向大家介紹另外一種非工資收入:房地產。在羅勃特‧清崎的《富爸爸,窮爸爸》裡,把真正的資產定義為:「資產就是能帶來收入的東西,而負債則是會帶來支出的東西」,也就是說,一樣東西是資產還是負債,端看它所帶來的現金流是正還是負。後來在《富爸爸,提早享受財富》裡又把真正的資產分為三大類:房地產有價證券企業,而世界上貧富差距的分水嶺就起始於:「窮人只有負債;中產階級購買他們以為是資產的負債;富人購買資產」,因此想要成為富人的最簡單方法,就是一生當中不斷地買入資產就行了。
我們先前已經介紹過有價證券類的非工資收入(程式交易選擇權),這次我們來看看一個房地產非工資收入的實際案例。

個案的地點位於台北縣永和市,永和市是全世界人口密度第一高的城市(沒錯,是全世界,不是全台灣),外來人口非常非常的多,因為永和市距離台北市僅一橋之隔,以上班族來說,不僅交通便利而且房屋的租金又比一橋之隔的大安區便宜許多,再加上台大、師大、台科大等名校的學生,就算以後再怎麼少子化,這些名列前茅的學校仍然會招滿學生,所以永和的租屋市場一直都是房地產投資的最佳選擇之一。

此案位於永和市國中路近永亨路口,從台北市過福和橋一下橋後右轉就到了,地理位置相當的好,附近生活機能也很方便,該有的都有,是一間屋齡27年的舊公寓5樓,權狀坪數是34.66坪,頂樓還有加蓋,所以總共的使用坪數大約65坪,買入的價格為600萬元整,仲介費、代書費、契稅、印花稅、買賣規費等等雜費合計$98,288,所以總購入成本為$6,098,288。

接下來,以此屋向銀行抵押貸款,銀行核準的貸款金額為614萬,扣掉$3,600的帳管費,實撥金額為$6,136,400,所以等於我們買入這間房子,不僅分文未花,還獲得了額外$6,136,400-$6,098,288=$38,112的現金。

貸款的優惠利率前半年為2.08%,第7個月起為浮動利率,平均約3%~3.5%,前兩年只繳利息不繳本金,所以第1~6個月的利息支出為$10,643,第7~24個月的利息支出為$15,000~19,000,第25個月起至20年期滿為本息均攤,每月需繳大約$38,000左右。

固定的支出確定之後,再來我們要想辦法創造固定收入了,前面說過,這間房子的權狀坪數為34.66坪,連同頂樓加蓋的使用坪數大約65坪,原來的格局如何我們就不多介紹了,因為這不是重點,重點是我們把原始的格局全部拆掉,把五樓隔成五間套房,六樓隔成四間套房,總共的工程款為$1,931,196(含重新隔間、裝潢、家具、家電等所有費用),總施工時間為兩個月。

再來,就是招租了,現在網路真的很方便,照片拍漂亮一點,到幾個知名的租屋網站登好廣告,不到一個月,九間套房就全部租出去了,總共的租金收入為$78,500。

接下來我們來計算最重要的投資報酬率,首先我們必須先詳細計算出實際的投入成本:
購屋成本  $6,098,288
銀行貸款  $-6,136,400
改裝費用  $1,931,196
改裝期間利息  $21,286
招租期間利息  $10,643
────────────
實際投入總成本$1,925,013

再來,因為出租條件是電費另計,租金包水、網路、第四台,再考慮折舊成本,原本一個月$78,500的租金收入,我們保守抓7萬就好,而未來第4~6個月的利息支出為每月$10,643,第7~24個月為$15,000~$19,000,我們也全抓最高$19,000,因此第4~6個月能夠產生的淨現金流為$70,000-$10,643=$59,357,第7~24個月能夠產生的現金流為$70,000-$19,000=$51,000,第25個月起至20年期滿的現金流為 $70,000-38,000=$32,000。

所以,以上述的現金流量模式除以我們的實際投入總成本,回本的時間約為40個月,換算成年投資報酬率的話大約為30%左右。也就是說,當初投入的總成本$1,925,013,在第40個月時就可以全部回收,然後從第41個月開始,每個月一樣可坐收$32,000的現金流,也就是所謂的「非工資收入」。

而20年期滿後,每月的現金流則可增加為$70,000左右,而且多了一棟到時候價值絕對不會低於600萬的房子,而如果中途因都市計劃而改建大樓的話,以此案的土地持分,所能分到到新大樓至少會有2~3戶,我們算2戶就好,市值應該會有2000萬~2500萬。

以上我介紹的是最基本的模式,當然還有很多更高深的技巧能夠提高資金的回收速度和投資報酬率,還有房客的管理和房子的維護等等細節,我們就先不介紹了,這次主要先向大家介紹如何創造房地產非工資收入的基本觀念,往後如果我們有機會再一一詳述。

照片給大家欣賞一下
http://www.wretch.cc/album/album.php?id=aiolex&book=13&page=1

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太牛逼了!魔小牛也想要當收租公,每天坐著就會有錢自動流進來。

Troy Lin 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(15) 人氣()


留言列表 (15)

發表留言
  • Sam
  • 大家都想當包租公(婆)的,
    但好的物件真的不好找~

    若大家有興趣可組個團隊,
    一起去找好的物件,
    或著去看看法拍屋!

    這一次股市斷頭的很多,
    相信好好找一定可以找到好的物件.
    但銀行的貸款可能無法百分之百的.

    有興趣的話,說不定小林會給我們建議的~
    祝大家早日心想事成,當個包租公(婆)~
    早日達到財富自由!
  • 我不是呂宗耀,沒興趣組團隊......

    Troy Lin 於 2008/10/30 08:46 回覆

  • moocattle
  • ^_^!!!
    當時看窮爸爸富爸爸,就很想當包租公.
    請問,把房子隔成套房,跟一整間出租.
    優缺點在哪?

    請問版主,有書籍,或是哪些資料或工作,可以增加這方面的知
    識.

    像房屋地點的選擇,就很重要.
    也恭喜版主成功.
    謝謝經驗分享.
  • 我說過很多次了
    房地產是很特別的一個產業
    只有它,看書是完全沒有用的
    親自去做房屋仲介1~2年是唯一最快、最直接、也最有效的方法
    真的要看書的話,我推薦一本[華裔地產大亨的富腦袋]
    其他那些台灣作家、名嘴出的複製貼上房地產書籍就不用浪費時間跟金錢了
    月薪三萬是不可能包租賺大錢的

    Troy Lin 於 2008/10/30 08:47 回覆

  • ajay
  • 所以一開始就至少要準備個兩百萬,這也是版大強調投資前儲蓄的重要,沒
    有充沛的資金,機會來時只能讓他跑掉,如果標會或其他管道借錢,成本壓
    力就大了,而且地段真的很重要,沒從事相關行業真的很難有那種sense,版
    大的案例應該算是很成功的例子,所以才有這麼高的報酬率吧!
    希望高雄也有類似的物件!!
  • 請不要誤導大家,我從來沒有強調「投資前儲蓄的重要」這種東西

    請看「川普、清崎讓你賺大錢」的第八章:儲蓄者和投資者的差別
    以及「財富執行力」的第十二章:童話的槓桿

    Troy Lin 於 2008/10/30 12:57 回覆

  • kolo
  • 不好意思,想請教版主
    1.總價600,銀行為何會願意多借給客戶呢?
    2.如何計算加蓋的合理價錢?
    3.似曾聽說,會立法控管套房隔間的數量,不知是否為真?

    你能這麼無私分享自己的投資心得,真的很佩服

    感謝你的資訊,如我也有市場最新的消息,我會提供給你做參
    考(有同梯仍在信義中和店,我也曾是信義人..汗顏..> <)

    題外話,他們店長還曾是信義君子說^^
  • 1.如果郭台銘買一間600萬的房子,你覺得銀行願意借多少給他?
    2.靠經驗
    3.上有政策,下有對策

    Troy Lin 於 2008/10/30 19:12 回覆

  • 小牛
  • 育詩哥哥,魔小牛能不能當包租公就靠你了,我會很勤勞的去
    幫你催繳房租的
  • O了,沒問題

    Troy Lin 於 2008/10/31 08:39 回覆

  • moocattle
  • 感謝阪大的回應.
    這樣問只是想起個頭.
    讓自己少點摸索.

    房仲業 @@ 看來是要認真考慮.
    不過版大 不用自己掏錢,就可以買入,並有現金流.
    這是羅伯特,富爸爸書中的精隨.我看書老是搞不懂.XD
  • 那現在你應該懂了^^

    Troy Lin 於 2008/10/31 15:24 回覆

  • ajay
  • 版大真不好意思,在此為上一篇有誤導大家之嫌做道歉.

    moocatlle大應該為版大這篇做最好的註解!!
  • 悄悄話
  • 悄悄話
  • sam
  • 真的很巧,從yahoo知識上看您專業的合建坪數合理分配回
    答,連結到這,才剛看到這篇有興趣的分享,竟然,是我前陣
    子跟仲介去看在賣的房子,真是巧巧巧。

    很幸運找到這麼專業的部落格~
  • 感謝您的欣賞

    Troy Lin 於 2009/01/20 08:57 回覆

  • 版大 有幾個問題請教一下
    買舊公寓隔套房出租,如果屋齡到了5 60年使用期限到了,
    又沒有建商要收去改建,後續要怎麼處理這房屋 續租還是??
    還有一點就是如果收的租金還沒有把房貸清完時,遇到地震火
    災房屋倒了或燒了又或者變凶宅,有甚麼方法可以把這種風險
    降到最低,用保險來規避風險嗎還是??
    希望板大指點迷津一下, 謝謝
  • 一言難盡

    Troy Lin 於 2009/04/07 21:53 回覆

  • 真的很佩服
  • 板大...我先聲明對你由衷的佩服,小弟對於現金流的概念先
    前也沒辦法完全應用到實例,看完你的文章我真是佩服,因為
    我也住永和,我對房地產跟房屋出租價錢也有小小的關心過,
    您說您分9間出租實拿78500,等於每間套房必需都得收到
    $8722.222....,我想了解的是永和的套房真的有這個價嗎?
    我還是想說您真的辦到了,太聰明了!!
  • 套房的租金要看大小跟配備
    也有鳥籠式的套房租個5、6千的
    也有一房一廳一廚一衛一陽台,五星級配備的
    可以租到1萬多的
    各有各的客層

    Troy Lin 於 2009/10/31 21:35 回覆

  • 路過
  • 板大我是路過,您真的聰明...但我還是有疑文想請教您,你文
    中提到你貸款600萬左右買了34.66坪的房子,且頂樓還有加蓋
    所以為65坪,但實際一坪不到10萬,相信在永和這種狀況絕對
    是跳樓大拍賣或是那房子發生了不能說的秘密,現實中真的實
    施困難,但我對你的現金流案例還是覺得不錯,可否對我的疑
    問做個解惑吧!
  • 任何事不去做,永遠都很困難、永遠都不可能

    Troy Lin 於 2009/11/02 14:10 回覆

  • 小威
  • 請問頂樓加蓋再重改成套房. 不是算是違建嗎
    會有被檢舉拆除的風險不是嗎. 請問板大是如何規避的
    感謝不吝指教. 謝謝~
  • 日盛期貨程式交易
  • 推薦房租收入
    也推薦程式交易收入
    都是不錯的被動收入沒錯