這次我們來看一個跟上次有點不一樣的房地產非工資收入,或者我們應該說是房地產「投資收入」才對,因為它的收入是一次性,而不是持續性的。

個案的地點位於台北市大安區復興南路一段135巷內的一棟大樓,就在忠孝SOGO正後面,走路到SOGO只要10秒鐘,走路到忠孝復興捷運站只要1分鐘。權狀23.48坪,3房2廳2衛,維多利亞風裝潢,生活機能佳,地段優,鬧中取靜。 

買進日期:2007/3/31
賣出日期:2008/3/9
    買入價:10,000,000
銀行貸款:10,770,000
    售出價:11,850,000
購屋成本:172,424        (仲介費、代書費、契稅、印花稅、買賣規費等...)
出售期間:242,954        (房貸利息、水費、電費、瓦斯費、管理費等...)
售屋成本:351,220        (仲介費、土增稅、房屋稅、地價稅等...)
────────────
淨利:1,083,402

此案一開始準備的資金為120萬,其中100萬做為簽約金(買價$1,000萬的1成),20萬做購屋成本支出($172,424),看起來資金好像很吃緊,一簽約完幾乎就花的差不多了,但是此案的銀行貸款金額為1,077萬,其中900萬為購屋尾款,剩餘的177萬則回到手中,也就是說,一開始準備的資金120萬,大約一個月左右就回收了,另外還多了大約57萬的資金可供運用。
而我們看到此案的出售期間費用為$242,954,以前述的57萬來支付綽綽有餘。
售屋成本$351,220是已售出後的成本,從買方的簽約金中來支付,也不用動要到自有資金。
所以此案從頭到尾動用到的自有資金就是一開始的120萬,回收期大約一個月左右。

投資報酬率請自己算。

最後,此種投資方式,需要對房地產交易非常非常有經驗,對區域行情及房地產景氣走勢的判斷也都要非常非常準確,沒有充分了解遊戲規則前(例如:親自去從事房屋仲介的工作至少一年以上的時間),請絕對不要貿然入場,尤其是市面上一堆什麼理財專家、理財教主教你什麼月薪三萬也能包租賺大錢之類的書,請千萬不要相信,在房地產領域中,唯有實務經驗才是最好的教科書。

房屋照片:





其他照片:
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房地產非工資收入案例1

Troy Lin 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(13) 人氣()


留言列表 (13)

發表留言
  • micyang
  • 房屋美地段又好~~~
  • 是啊,我有住過一小陣子,感覺好極了
    可惜持有期間沒有中樂透
    不然就可以留著自己住了

    Troy Lin 於 2009/01/06 06:35 回覆

  • LYO
  • 看樣子除了經驗外,自身資產也必須有一定程度
    才能有巨額的銀行貸款做這樣的投資
  • 以房屋為抵押品向銀行貸款時
    主要著重在抵押品的價值以及貸款人的信用和收入
    借款人本身的資產多寡倒不是那麼的重要

    Troy Lin 於 2009/01/06 09:52 回覆

  • 綠痕
  • 下次看有沒有 教學 是如何和銀行討貸款
    超出買入價 普通人應該帶不了那麼多吧 ^^"
  • You have to learn!

    Troy Lin 於 2009/01/06 17:41 回覆

  • gn00290029
  • 漂亮~
  • tonyelephant
  • 敬愛的版主,若在業外空暇時,是否能麻煩分析一下「巨大」
    這隻股票呢?

    我試著分析後,發現它表現越來越差,但股價卻比同業的美利
    達高...另外在合理股價的推算上,我算出來的價格,怕會有
    錯誤= ="

    感謝...
  • 請相信你自己!

    Troy Lin 於 2009/01/07 00:48 回覆

  • qqlove0220
  • 埃..
    自從大三不小心翻了富爸爸的書之後

    就馬上改讀財經系

    但到現在
    怎麼還是沒什麼長進
    被動收入也沒什麼增加

    大哥 可以找你玩現金流嗎?
  • You're still young
    You have much to learn

    Troy Lin 於 2009/01/07 16:04 回覆

  • COOPER
  • 其實我看到這個案例與上個案例後有一個疑問,要怎樣才可以帶到款的額
    度比房價還高?這樣銀行不是根本沒賺(如果法拍的話...),如果是兩年前
    房市大好,房貸又低的時期我想帶到房價加裝修費是有可能的,但是現在
    好像很少有這樣的,如果這僅僅是特例,又譬如版主有特別關係可以拿到
    高額貸款,或是有不同管道可以募得房貸資近這樣拿來當境外收入的例子
    會不會有點偏頗。

    雖然我知道版主的重點在如何取得資產增加境外收入,但是必要成本這樣
    列出來感覺太樂觀了,似乎會誤導大家....小小疑問請版主解惑。

    另外我對您的程式非常有興趣,不過現再還再存一口的四十萬,短期之內
    恐怕無緣了.....
  • 最後,此種投資方式,需要對房地產交易非常非常有經驗,對區域行情及房地產景氣走勢的判斷也都要非常非常準確,沒有充分了解遊戲規則前(例如:親自去從事房屋仲介的工作至少一年以上的時間),請絕對不要貿然入場,尤其是市面上一堆什麼理財專家、理財教主教你什麼月薪三萬也能包租賺大錢之類的書,請千萬不要相信,在房地產領域中,唯有實務經驗才是最好的教科書。

    Troy Lin 於 2009/01/11 10:46 回覆

  • sam
  • 果然是高手,請問買來就是裝潢好的嗎?因為您沒有提到裝潢
    成本,若是投資客裝潢好出售的嗎,這價格真的是很低也
    (1000萬/23.48p=42.6含高級裝潢);厲害,能找到這樣的標
    低,且低於市場行情這麼多~

    您說有住過,所以是邊住邊賣嗎?
  • 買來就裝潢好了
    是邊住邊賣

    Troy Lin 於 2009/01/19 23:21 回覆

  • 小p
  • 買進日期和賣出日期差了將近一年,可是版主說一個月就回
    收,是否有打錯?
  • 我沒有打錯
    是你沒有看懂^^

    Troy Lin 於 2009/02/15 00:31 回覆

  • moocattle
  • @@ 請問板大 對法拍屋有研究嗎!?
    想多個 購屋 參考.

    另外問個問題.
    以板大接觸房地產 這麼久,認為買屋時機 在景氣循環哪個時
    點買最好.
  • 這我演講中都有說過

    Troy Lin 於 2009/03/09 13:05 回覆

  • surfer
  • 請問版主,您的售屋成本為何可以那麼低(我是指仲介費),
    一般來說11850000*4%,也要474000元,可否教授技巧,感
    謝您。
  • 如果你認為賣方仲介費就是要付4%,那表示你完全還不適合投資房地產。

    Troy Lin 於 2010/05/21 13:17 回覆

  • 君君
  • 可否請教有多筆房屋投資經驗的你!去年的十二月政府釋出了
    2000億的青年優惠房貸,而前三年是可以只付利息錢的,這是
    否就是非得等三年後才能買到能全貸的低價的房子,還是在這
    中間三年也有可能會買的到,請給我一些建議好嗎?謝謝您..
  • 大寶小屁屁
  • 看了板大出的書 再來看部落格
    真的覺得板大說的每句都是肺腑之言
    用心在經營部落格 用心在交朋友
    非常敬佩