最近很紅的一部電影《舞孃俱樂部》,已經在網路上的電影版排名第一名好一陣子了。
還沒看過的人我建議你就不要繼續看本文了,等看完電影再來看吧,不然我透露了劇情,你再去看就不精彩了。
總之,我強烈推薦你去看,這是一部精彩的好片。

電影中提到的「空氣權」(Air rights),其原意來自於拉丁文Cuius est solum, eius est usque ad caelum et ad inferos
其意思是:「擁有土地的人,同時也擁有此塊土地下至地心、上至天堂的擁有權」。
紐約房地產大亨川普(Donald Trump)出過的書裡,曾多次提到他如何收購周圍土地的「空氣權」,一來讓自己的大樓可以蓋的更高,二來周圍土地的空氣權都被他買走之後,就不能再蓋高樓來擋住川普大樓的景觀,因為「景觀」是有錢人買豪宅非常重要的一個因素,仲介常掛在嘴邊的「景觀無價」這句話不是沒有道裡的。

回到台灣的房地產市場,空氣權其實就是台灣我們常聽到的「容積率」,而在了解容積率之前,我們還要知道另一個名詞「建蔽率」。
「建蔽率」簡單的說就是:在這塊土地上,你能夠蓋房子的最高比例,其餘的比率則為法定空地,也就是舉頭要能望天的意思。比如一塊土地的建蔽率是60%的話,那就是你從天堂往下看,最多只能看到60%的屋頂、其餘40%要看到空地。
而「容積率」指的就是:在這塊土地上,你能夠蓋的最高樓地板面積。
舉例來說:
在台北市使用分區為住三的100坪土地,其建蔽率為45%,容積率為225%,什麼意思呢?
假設我們把建蔽率用到最高45%,也就是要有55%的法定空地,然後再把225/45=5,也就是可以蓋五層樓高的房子(每層45坪*5層=225坪)。
同理,假設我們只把建蔽率用25%,也就是留75%的法定空地,那麼可以蓋幾層樓高呢?
沒錯,就是九層樓(225/25=9)

還沒說完,如果這樣就結束太簡單了。在好幾年前,台北縣市非常流行的「容積率移轉」辦法,就是仿照《舞孃俱樂部》和川普常用的「空氣權買賣」,也就是我可以把我這塊土地還沒用完的容積率賣給別塊土地,想當然爾,最好的標的物就是古蹟了,因為古蹟受法令保護,不能拆除,又大多都是一層或二層的建築,常常有一大堆還沒用完的容積率,自然成為各建商爭相搶購容積率的目標了。

還有,多年前也曾風行一時的捐地節稅,富人們買進一些沒辦法蓋房子的畸零地或道路用地,其市價大約是公告現值的10%~20%,然後再把這些土地捐給國家,就可以用公告現值來抵稅,但是這種方法後來已經被禁止了。
但是《富爸爸,窮爸爸》裡說的好極了:「每當人們想要懲罰富人時,富人不僅不會接受,而且會進行反擊,他們會聘請高明的律師和會計師鑽法律漏洞,他們會說服政客改變法律,他們有能力扭轉乾坤」。
所以,捐地還是可以節稅,只是抵扣的不是所得稅了,富人們想出了另一個辦法:抵繳遺產稅。
我們已經知道,這類無法利用的土地,其市價只有公告現值的10%~20%。
舉例:
某甲即將去世,因此在去世前,大量收購此類土地,待某甲過世後,某甲的兒子則以「實物抵繳」的方式,把這些土地送給政府來抵扣遺產稅,所以如果是1億元的遺產稅,只要花1~2千萬買足公告現值1億元的土地即可。
為什麼政府得接受呢?因為這類土地雖然實際上沒什麼價值和用處,但政府平常還是以公告現值來課你的地價稅,所以當你把此類土地拿來做遺產稅的實物抵繳時,它自然要承認公告現值的價值。
還沒說完,你說某甲的兒子在把這些土地繳給政府抵扣遺產稅之前,會做什麼事呢?沒錯,他會把能賣的容積率都賣光光,因為實物抵繳只管土地的公告現值,不管容積率還在不在。
所以,《富爸爸,窮爸爸》裡說的好極了:「每當人們想要懲罰富人時,富人不僅不會接受,而且會進行反擊,他們會聘請高明的律師和會計師鑽法律漏洞,他們會說服政客改變法律,他們有能力扭轉乾坤」。

還有,住台北市的朋友,不知道你有沒有發覺到,從去年開始,好多正在蓋房子的工地,突然開始種了一堆花花草草,你以為這些建商是為了響應花博、共襄盛舉嗎?才不是,是因為郝龍斌跟這些建商約定好,只要你的工地或空地,在花博期間種一些符合我規定的花花草草,花博結束後,我就送你一些獎勵容積率,你說好不好?當然好啊,以忠孝東路近基隆路口的聯合報大樓旁邊那塊建地來說,花個200多萬蓋一個臨時的花園,等個半年,得到獎勵容積率後,多蓋的樓地板面積可以多賣好幾億呢!這種生意白痴才不做。

我好像講太多了,先到此為止吧。
總之,《富爸爸,窮爸爸》裡說的好極了:「每當人們想要懲罰富人時,富人不僅不會接受,而且會進行反擊,他們會聘請高明的律師和會計師鑽法律漏洞,他們會說服政客改變法律,他們有能力扭轉乾坤」。

最後,電影裡面很好聽的一首歌《You Haven't Seen The Last Of Me》
我喜歡極了,一來旋律動人,二來歌詞感人,不僅能讓人暫時忘卻煩惱,更能激勵人心突破低潮、奮力向上。
我聽到的時候,簡直要掉下眼淚來,尤其是我現在聽到,心中更是感慨無比。
不過,原聲帶的歌詞裡,把「You haven't seen the last of me」翻譯為「這就是最真實的我」。
但我反覆研究歌詞後,我覺得應該翻為「你還沒見到我的真本事」似乎更為洽當。



You Haven't Seen The Last Of Me
Feeeling broken  
我傷透了心
Barely holding on  
幾乎無法站立
But just there's something so strong 
但心中仍有微弱聲音訴說著
Somewhere inside me.
深藏在心裡的真心話
And I am down,but I'll get up again.
雖然現在傷心難過,但我一定會全癒
Don't count me out just yet
別那麼快就判我出局

I've been brought down to my knees
我曾跪倒在地
And I've been pushed right past the point of breaking.
我曾重重被擊倒
But I can take it.
但我仍勇敢面對
I'll be back  Back on my feet
我將重回我的舞台 找回我的一切
This is far from over
一切都還尚未結束
You haven't seen the last of me
這就是最真實的我
You haven't seen the last of me
這就是最真實的我

They can   Say that
管別人怎麼說  那都是流言蜚語
I won't stay around
毫不影響我
I gonne stand my ground
我有我的調調
You're not gonna stop me.
你對我一點影響都沒有
You don't know me,you don't know who I am.
你毫不知道我的潛力和能耐為何
Don't count me out so fast
別太早就判定我失敗

I've been brought down to my knees
我曾跪倒在地
And I've been pushed right past the point of breaking.
我曾重重被擊倒
But I can take it.  I'll be back
但我仍勇敢面對  我將重回我的舞台
Back on my feet
找回我的一切
This is far from over
一切都還尚未結束
You haven't seen the last of me
這就是最真實的我

There will be no better 
大好未來正在前方等待 
This is not the end  I'm better now
一切都還未結束  我將重回顛峰
And I'll be standing on top again.
人生苦短
Times are hard but I was built tough.
但我仍會全力以赴
I'm gonna show you all what I'm made of.
我會告訴你我有多努力

I've been brought down to my knees
我曾跪倒在地
And I've been pushed right past the point of breaking.
我曾重重被擊倒
But I can take it.  I'll be back
但我仍勇敢面對  我將重回我的舞台
Back on my feet
找回我的一切
This is far from over
一切都還尚未結束
You haven't seen the last of me
這就是最真實的我

No,no,I'm going nowhere
我信心十足
I'm staying right here
永不放棄
Oh,no you won't see my fear
我心中無懼
I'm not kidding around
認真無比
Can't stop me
你阻止不了我
Can't stop me
你阻止不了我
 You haven't seen the last of me
絲毫都無法阻止我
Oh,no 
是的
You haven't seen the last of me
這就是真實的自我
You haven't seen the last of me 
這就是真實的自我
創作者介紹

人生只有一次

Troy Lin 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(12) 人氣()


留言列表 (12)

發表留言
  • tim
  • 又上了一課~~
  • ano800617
  • 真的很喜歡
    我想妳也是這樣的人
    我也是
  • micyang
  • Bingo~有錢人的遊戲...
  • babaoooola
  • 想請問 期貨交易程式後來版主有無針對已購買投資人做說明或任何配套
    措施??

    版上是沒有相關文章,或許是私下解決.
    但是還是希望版主可以發表後續發展. 畢竟這關係到版主你的誠信. 我替
    你加油.

    雖說版主不輕易被擊倒,也確有真本事.
    但是信任版主程式而被擊倒的投資人,就沒這麼容易站起來了
    原本單純想增加一個"現金流入"的"資產"
    怎麼卻反而多了一個"現金流出"的"負債"
    觀察人的品性聽其言,更重要是觀其行!!

    期待版主有新的說明. 加油!!
  • octoberone
  • 電影裡面的"空氣權"其實就是民法841-1條區分地上權
  • Ting
  • 加油!
  • beoris
  • 其實版主及5樓大大說的都不正確
    空氣權其實是民法852條的不動產役權

    第 851 條 稱不動產役權者,謂以他人不動產供自己不動
    產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目
    的之權。

    即建商和主角簽立"遠眺地役權契約"以保障自己建物的景觀

    新修正區分地上權,主要係提供公共建設(如捷運)通過自己土
    地或房子上方空間,可以主張收益的權利.

    差別在於
    遠眺是 建商 "以他人土地供自己土地便宜之用"
    也就是內部關係是"我的土地利用到你的土地"

    以上只是補充. 但版主其實想跟我們分享的是"有錢人怎樣操
    弄規避法律"這個事實.這才是重點
  • 悄悄話
  • 悄悄話
  • icute48x
  • 他們真有智慧 難怪賺錢的速度這麼的快
    謝謝你的分享 我又學到新東西
    超開心的 謝謝嚕
  • goddness
  • 不好意思~~補充一下~板大內文中所說的 公共設施保留地抵繳遺產稅已經
    無抵繳利益嚕(不划算)
    未使用且與使用中的土地分隔者的公設地是不課徵地價稅~使用中之公設
    地除為自用住宅優惠稅率外~適用千分之六優惠稅率

    99年1月13日修正 遺產贈與稅法施行細則 第44條
    被繼承人遺產中依都市計畫法第五十條之一免徵遺產稅之公共設施保留
    地,納稅義務人得以該項財產申請抵繳遺產稅款。
    依本法第七條第一項之規定,以受贈人為納稅義務人時,納稅義務人得以
    受贈財產中依都市計畫法第五十條之一免徵贈與稅之公共設施保留地申請
    抵繳贈與稅款。
    前二項之公共設施保留地,除於劃設前已為被繼承人或贈與人所有,或於
    劃設後因繼承移轉予被繼承人或贈與人所有,且於劃設後至該次移轉前未
    曾以繼承以外原因移轉者外,得抵繳之遺產稅或贈與稅款,以依下列公式
    計算之金額為限:
    公共設施保留地得抵繳遺產稅或贈與稅之限額=依本法計算之應納遺產稅
    額或贈與稅額x(申請抵繳之公共設施保留地財產價值÷全部遺產總額或
    受贈財產總額)
  • 感謝你的分享,我又上了一課

    Troy Lin 於 2011/02/08 01:00 回覆

  • yax2968965h6
  • 放鬆心情.一切的煩擾都會消失不見
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